British Columbia
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Pre-sale 买家在陷入困境的 Lower Mainland 公寓楼中赢得宣布合同无效的诉讼
一名 B.C. 法官支持数十名 pre-sale（预售）买家，他们声称一栋陷入困境的 Lower Mainland 公寓楼的开发商违反了该省消费者保护法律，未能在项目进入 creditor protection（债权人保护）程序前数月向他们更新项目面临的 headwinds（不利因素）。
价值 $30 million 的合同被认定不可强制执行，可能为陷入困境的市场树立先例
一名 B.C. 法官支持 pre-sale 买家，他们声称一栋陷入困境的 Lower Mainland 公寓楼的开发商违反了该省消费者保护法律，未能在项目进入 insolvency（破产）程序前报告项目面临的 headwinds。
在周三发布的一份38页裁决中，B.C. Supreme Court 法官 David Masuhara 认定 Burnaby Eclipse 大楼中价值超过 $30 million 的单元 pre-sale 合同不可强制执行。
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Masuhara 表示，他接受“其裁决可能带来实际后果”——这使这栋 329 个单元大楼中超过三十六个单元的 pre-sale 买家有权放弃现在价值远低于他们最初同意支付价格的公寓。
但他表示，creditor protection 程序并不“保证债务人可能希望强制执行的每一项合同期待都能得到保留”。
“震惊的” pre-sale 买家
Masuhara 提到这些程序的背景——“Greater Vancouver 住宅公寓市场发生重大变化以及房地产开发行业财务压力的背景”。
“法院已经受理了许多与 insolvency 相关的程序，”法官写道。
Eclipse 的买家于 6 月诉至法院，此前负责监督 creditor protection 程序的 monitor（监察人）在这栋大楼于今年春天完工后试图完成他们的购房合同——此时距离 insolvency 程序开始已超过一年。
该项目于 2025 年 1 月被法院命令进入 creditor protection，是 Thind Properties 在 Lower Mainland 周边由 KingSett Mortgage Corporation 融资的一系列 insolvent 开发项目之一。
当时，这栋 34 层开发项目已完工 95 per cent，大楼 232 个单元已被 pre-sold。截至去年 12 月，KingSett 被欠 $225 million。
联邦 creditor protection——通过《Companies’ Creditors Arrangement Act》（CCAA）——让欠款超过 $5 million 的 insolvent 公司有空间和时间重组其业务和财务事务，以期为债权人保全资产。
根据 CCAA 的条款，KingSett 于 2025 年 1 月获得了广泛的 stay of proceedings（诉讼中止令），阻止任何人在 monitor 试图挽救债权人投资期间对 Eclipse 开发商提起法律诉讼。
在实际上相当于诉讼冻结的情况下，Eclipse 的工程重新启动，大楼到 3 月中旬被“认定基本完工”——由此启动了完成 pre-sale 合同交易的流程。
但买家在 affidavits（宣誓书）中声称，他们“震惊地”得知 Thind 在 Eclipse 进入 creditor protection 之前面临的一连串问题——包括一笔 $12-million 的税务账单、建筑许可被暂停以及涉嫌 misappropriation（挪用资金）。
他们指控开发商未能遵守 B.C. 的《Real Estate Development Marketing Act》（REDMA），该法要求披露项目的“material facts（重大事实）”——并表示如果他们了解全貌，就不会购买 Eclipse 的单元。
什么是“material fact”？
最初被任命监督 creditor protection 程序的 monitor——KSV Restructuring——在程序过程中被总部位于纽约的全球咨询巨头 AlixPartners 收购。
AlixPartners 的律师指控 pre-sale 买家试图绕过 creditor protection 程序。
monitor 承认这些单元已无法卖到买家当初同意的价格，但指控他们按兵不动一年之后才采取行动，以便在要求退款之前获得“判断房地产市场是否会改善的好处”。
它主张，根据 REDMA 的条款，合同不可强制执行“只可能源于购房者与开发商签订购买协议时已经存在的 misrepresentation（虚假陈述）”。
但 Masuhara 表示，相关规则涵盖“关于 material fact 的 misrepresentation，而该事实‘曾经或将会’与购房者合理相关”。
“持续披露在完工前的整个期间对购房者和开发商都具有重要作用，因为许多开发项目会延续数年，”法官写道。
“影响项目的 material facts 可能在购房者签署购买协议很久之后才出现。”
他说，“CRA 判决、warranty coverage（保修范围）被暂停、建筑许可被暂停、施工活动停止，以及未能更新发生重大变化的完工预测，每一件事都使部分披露记录具有重大误导性。”
“审阅 disclosure statements（披露声明）的购房者看到的仍然是关于开发项目的一幅图景，它已不再反映开发商已知的实际状况。”
开发商没有参加听证。
“我认为它极不可能在这些事件发生前后不知情，”法官写道。
联邦法与省法
除了关于 disclosure statements 的争论外，此案还使旨在保护个人房地产购房者的省级立法与旨在为 insolvent 公司的债权人最大化资产追回的联邦 CCAA 相互对立。
“CCAA 具有广泛的补救目的，允许公司在寻求制定并获批准与其债权人达成 compromises 或 arrangements（和解或安排）的同时继续经营，”一个专门介绍该法的政府网站解释道。
monitor 主张，当联邦法与诸如 REDMA 的省级法律发生冲突时，联邦法必须优先适用，并警告会产生连锁效应，破坏“Canadian insolvency 程序以及债务人、债权人和 interim lenders（临时贷款人）所依赖的可预测性”。
“与 CCAA 的目的相反，债务人的 insolvency 将被拖延，给予债务人的喘息空间将受到严重干扰，债权人可追回的资产将被侵蚀，”monitor 的陈述写道。
这场法律之争引起了 B.C. Attorney General（总检察长）的关注，其提交意见主张两部法律可以协同运作。
Masuhara 表示，他同意“不存在冲突或 frustration（落空）”。
“REDMA 决定开发商是否对这些申请人拥有可强制执行的权利。CCAA 管辖随后 insolvency 程序的管理以及该程序中权利和主张的处理，”法官写道。
“这两套法定机制处理不同但相关的事项。”
根据该判决，购房者支付的 deposits（定金）从 $35,000 到 $205,000 不等，总计约 $3.6 million。
- CBC Investigates数十名在陷入困境的 Lower Mainland 公寓楼中的 pre-sale 买家声称合同无效
法官表示，这些 deposits 中的“绝大多数”并未以信托方式持有，而是已被用作 Eclipse 融资结构的一部分。Masuhara 表示，将另行安排一场听证会来处理“deposits 的问题”。
AlixPartners 的代表在周三回应 CBC News 的询问时表示，他们对判决不予置评。
来源：CBC News