2026年温哥华的物业税，别以为就是市府那张单子，实际上还混着省里的学校税、TransLink啥的，加起来才是你网银上要付的钱。一般五六月份通知，7月初到期，超过deadline会罚款。我帮人看过账单，最容易搞错的就是Home Owner Grant和Empty Homes Tax弄混了。
Home Owner Grant是BC省给自住业主的减免，必须自己每年去申请，不是自动给的。符合条件的自住房能减几百刀，但房价超了门槛就会慢慢减，具体得去看官方Home Owner Grant页面。就算你按揭银行帮你代缴地税，grant还是得自己上BC省网站申请。申请前确认你这个房子是principal residence，业主得自己住。出租一点点一般没问题，但整栋出租或者自己住别的地方就不行。
温哥华还有个Empty Homes Tax，所有住宅都得每年申报，哪怕你自住也要报。有人忘申报，被当成空置房，多交钱，申诉特别麻烦。自住房或者有长租租客，一般申报了能免，但短租又是另一回事，温哥华对短租有牌照和principal residence的要求，别只看物业税那块。
出租的话，租金收入得报给CRA，用T776表，地税、保险、贷款利息、维修啥的按出租面积比例抵扣，自住部分不能抵。有人问能不能报CCA，我一般建议先问会计，毕竟这可能影响以后卖房时的principal residence exemption。钱不多的话，现金流更重要。不想deadline那天资金卡住，我一般都会提前几天用网银付，CIBC里直接加City of Vancouver做payee，账户用roll number，别到期当天才着急付。