今晚又看到fixed rate又涨了，我第一反应是BoC没动overnight rate，fixed咋就涨了？后来才弄明白，加拿大的固定房贷利率不是直接跟央行政策利率走，主要看Government of Canada 5年期国债收益率和机构融资成本。债券收益率一上去，lender的报价表晚上就可能改，第二天你去问pre-approval，rate hold可能已经变了。这挺常见，尤其五大银行和monoline lender调固定利率的时候，客户可能没收到通知，但新的申请已经按新利率算了。
为啥要注意？你要是最近买房、续约、refi，或者只是让银行给个pre-approval，fixed rate一涨，借款能力和月供都会受影响。举个很粗的例子：贷款50万、25年还清，利率涨0.25%，月供差个七十块，一年就是八百多。具体看贷款余额、剩余年限和利率，不过大致就是这样的意思。续约的人更敏感，因为之前利率一直很低，哪怕fixed只涨一点，payment shock也挺真实的。OSFI的stress test依旧存在，qualifying rate通常比合同利率高，收入不高比如新移民或者读书拿stipend的，能贷的额度会更少。
那怎么办？我自己是能锁就先锁。好多pre-approval可以hold 90到120天，renewal也能提前签新的fixed term，看具体lender。要是快成交别光看posted rate，直接找mortgage broker或者银行advisor问下hold多久，break penalty多少，可不可以blend-and-extend。现在浮动利率的也别见fixed涨就急着转固定，转换有penalty，而且fixed价格已经上去了，不一定合算。手头有闲钱的话短期GIC有时候会跟着fixed income yield稍微好点，但也不是同时变，别把GIC当成必然涨。
我自己用CIBC，app里看到的rate跟最终批下来的rate经常不一样，信用分、首付比例、保险情况、房子类型都会影响。现在能做的就是别拖，把预算按高一点的rate算，月供留点buffer，多问几家。固定利率涨得快，降得慢，心里得有点准备。